ISF : Les exonérations liées aux biens professionnels

Certains biens professionnels peuvent bénéficier d'une exonération d'ISF. On peut répartir ce type de biens en trois catégories : les biens liés à une activité exercée à titre individuel, les biens liés à une activité exercée sous forme de société, et enfin ceux détenus dans le cadre du régime de loueur en meublé professionnel.

Dans le cadre d'une activité exercée à titre individuel, sont exonérés les biens nécessaires à l'exercice à titre principal d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les biens utilisés ne sont exonérés que si l'activité correspond à l'exercice d'une véritable profession.

Sont exclues les activités consistant à gérer son propre patrimoine mobilier et immobilier, et certaines activités civiles.

L'exonération des biens professionnels est applicable que l'activité soit exercée à titre individuel ou sous forme de société.

Pour les possésseurs d'entreprises, il existe des conditions à remplir pour que les titres de leurs sociétés puissent bénéficier de cette exonération.

Ainsi, pour les sociétés de personnes, les parts constituent des biens professionnels quelque soit le pourcentage détenu si le détenteur exerce son activité à titre principal et de manière effective.

En revanche, pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés :

- le détenteur des titres doit exercer des fonctions de direction dans la société

- les fonctions doivent être limitativement énumérées

- les fonctions doivent être exercées à titre principal

- la rémunération doit être normale compte tenu des fonctions et doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du détenteur (salaire, BNC, BIC)

- un seuil minimal de détention est exigé des associés dirigeants de SA, SAS et des gérants de SARL (25% du capital social).

Exception : le seuil de détention n'est pas exigé si les parts ou actions représentent pour son détenteur plus de 50% de la valeur de son patrimoine taxable, y compris la valeur des parts ou actions.

Exemple :

Monsieur Dupont est PDG de la SA MABOITE. Il y exerce ses fonctions à titre principal et sa rémunération est conforme à la pratique dans le secteur.Son patrimoine se décompose comme suit :

Actions de la SA MABOITE (détention à hauteur de 18%) : 2.000.000 €

Immobilier : 375.000 €

Liquidités : 30.000 €

Contrat d'assurance vie : 15.000 €

Compte titres : 30.000 €

Dettes (emprunt immobilier) : 100.000 €

Valeur brute du patrimoine total : 2.350.000 €

Conclusion : dans cette situation, les actions de la S.A représentent plus de 50% du patrimoine total. Ces dernières ne seront donc pas soumises à l'ISF, car elles sont considérées comme des biens professionnels exonérés

Dans le cadre du régime du loueur en meublé professionnel, l'exonération d'ISF des biens affectés à l'activité (en location directe ou indirecte) est limitée aux contribuables qui remplissent simultanément les trois conditions suivantes :

- être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

- percevoir plus de 23.000 € de recettes annuelles de son activité

- tirer de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (ce qui exclut notamment les revenus fonciers, les revenus mobiliers et les revenus taxables à un taux proportionnel).