Nouvelle taxe sur les résidences principales en 2015 ?

Il y a un an, quelques jours après que le Conseil d'Analyse Economique (CAE) suggérait dans l'une de ses notes de taxer les loyers fictifs des propriétaires de leur logement.

En quoi consistait ce projet ?

Les membres du Conseil d'Analyse Economique considéraient en effet qu'il y avait une inégalité entre les propriétaires occupant et les locataires... Le uns n'ayant plus rien à débourser chaque mois une fois leur éventuel prêt remboursé et les autres devant s’acquitter chaque mois de leur loyer.

Il s'agissait selon ces "sages" de déterminer pour chaque logement un loyer fictif de référence sur lequel serait basé une taxe. Certains envisageaient même de réintégrer ce montant de loyer fictif aux revenus.

Autant dire qu'il s'agirait d'une véritable révolution fiscale qui mettrait à mal un peu plus le secteur de l'immobilier. 

Le député UMP Frédéric Lefebvre avait cherché à l'époque à connaître la position du gouvernement tout en faisant part de son appréhension : "Ce prélèvement constituerait un nouvel impôt sur la propriété de la résidence principale. Les Français qui ont travaillé toute une vie pour devenir propriétaires, les primo-accédants et ceux qui aspirent un jour à devenir propriétaires, déjà fortement frappés par le matraquage fiscal, sont de plus en plus inquiets face à ce projet".

Le gouvernement vient enfin d'exprimer son point de vue :

"Jusqu'en 1965, la législation française taxait sur la base d'un revenu fictif le propriétaire qui se réservait la jouissance d'un logement. Cette mesure a été supprimée par la loi de finances pour 1965 (n°64-1279 du 23 décembre 1964). Il n'est pas envisagé de réinstaurer un tel dispositif".

Ce projet est-il véritablement tombé aux oubliettes ?

Vu les créations d'impôts ces deux dernières années et la capacité du pouvoir à faire volte face on peut véritablement se poser la question de savoir si le gouvernement à totalement tiré un trait sur ce projet.

Certes François Hollande, Président de la République, a annoncé qu'il n'y aurait pas de création ou d'augmentation d'impôt en 2015. Mais il s'agit ici d'une taxe et non d'un impôt et la différence linguistique a son importance... 

De plus, le Président venant d'annoncer lors de sa traditionnelle cérémonie de vœux que la première tranche d'imposition sur le revenu serait supprimée, le gouvernement va devoir trouver d'autres sources de revenus pour faire face aux dépenses publiques et respecter ses engagements vis à vis des autres état européens.

De plus, la réponse du gouvernement montre qu'un tel dispositif existait déjà par le passé. Certes la réponse précise qu'il n'est pas envisagé de réinstaurer un tel dispositif, mais cette réponse lapidaire et peu argumentée semble un peu faible face à une telle proposition du Conseil d'Analyse Economique.

Comment contourner cette éventuelle taxe si elle venait à être mise en place ?

Alors que faire si une telle mesure était prise ? L'une des solutions envisageables serait de détenir son immobilier d'usage (Résidence principal et secondaire) dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI). Par cet intermédiaire l'immobilier ne serait plus détenu en direct par le contribuable. Ce dernier pourra prévoir soit un bail à titre gratuit, soit un bail avec un loyer symbolique afin de se prévaloir du statut de locataire pour échapper à la taxe.

Fiscalité des plus-values sur cession réalisées dans un Compte Titres (Hors PEA)

(Fiscalité au 24/09/2013)

Les gains sur les cessions de valeurs mobilières et droits sociaux (actions, obligations, trackers, SICAV, FCP...) réalisés depuis 2012 sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 24% (sauf régime spécifique) majoré des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5%.

Les gains sur cessions de valeurs mobilières et droits sociaux réalisés à compter du 01/01/2013 sont désormais soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dès le 1er euro de cession (hors cas particuliers des plus-values susceptibles de bénéficier d’une exonération particulière ou d’un dispositif fiscal favorable) majoré des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5%.

A compter du 01/01/2013, ces plus-values réalisées dans le cadre de cessions d’actions (et uniquement d'actions) sont susceptibles de bénéficier d’un abattement pour durée de détention (s’agissant de l’impôt sur le revenu au barème progressif).

Le taux de cet abattement varie en fonction de la durée de détention des titres :

-          20% pour les titres détenus entre 2 et 4 ans,

-          30% pour une détention entre 4 et 6 ans,

-          40% pour une détention supérieure à 6 ans.

Bien qu'il existe à ce jour certaines incertitudes concernant le champ d’application de cet abattement et ses modalités d’application, on peut toutefois préciser quelques points :

Les SICAV étant des sociétés anonymes dont le capital est divisé en actions. Le rachat d'actions de SICAV devrait donc bénéficier de l'abattement. Mais se pose la question de savoir si l'application de cet abattement est conforme aux volontés du législateur qui était de favoriser la prise de risque des actionnaires dans le cas où la SICAV serait par exemple investie en produits de taux.

De même, les FCP (qui sont de simples véhicules de placement et non des sociétés anonymes) ayant des actions à leur actif devraient bénéficier du régime par transparence. Mais quand et comment calculer le pourcentage d'actions ? Faut-il appliquer le pourcentage uniquement à la date de cession ? Face à ces difficultés, l'AFG avait demandé à ce que les FCP investis en actions à au moins 75% soient assimilés à des actions.

La DGFIP a répondu à ces interrogations par courrier dont les dispositions seront reprises au BOFIP.

Ce courrier confirme que :

1° Les rachats d'actions de SICAV bénéficient de l'abattement et ce quel que soit leur niveau d'investissement en actions ou parts sociales. Un OPCVM investi en obligation d’état en bénéficie donc.

2° Seuls les titres de FCP dont l'actif est composé à plus de 75% en actions, parts sociales ou en droits portant sur ces actions ou parts sont éligibles à l'abattement en tant que « titres représentatifs ». De plus, le seuil de 75% doit avoir été respecté pendant toute la durée de détention par l'investisseur. Dès lors que le seuil de 75% est respecté, l'abattement s'applique à 100%.
En revanche, les FCP investis à moins de 75% en actions ne sont pas éligibles (il n'y a pas d'application d'abattement au prorata de l'actif investi en actions). Autant dire que cette contrainte de pourcentage de détention devient rédhibitoire pour celui qui cherche à limiter l’impact fiscal. En effet, il n’est pas évident que la politique de certains fonds leur permette de respecter cette norme tout au long de leur vie (on pense par exemple aux fonds dits patrimoniaux dont l’actif évolue entre actions et obligations dans des fourchettes assez larges en fonction de la situation économique et du marché).

En conclusion, un investisseur en produits obligataire aura tout intérêt à étudier attentivement l’offre des SICAV de capitalisation plutôt que certaines obligations d’état zéro coupon s’il cherche à se prémunir de la fiscalité. Il en sera de même pour tout investisseur souhaitant placer par l’intermédiaire de véhicules collectifs : la détention de Sicav permettra de limiter l’impact fiscal sur les plus-values sans risque d’annulation comme sur un FCP.

Taxe sur les Acquisitions de titres italiens

Désormais les investisseurs ne se limitent plus au marché français pour réaliser leurs opérations. Nombreux sont ceux qui vont désormais chercher des titres sur des places étrangères pour doper leur rendement.

Cependant, il faudra maintenant prendre en considération une nouvelle donnée pour intervenir sur le marché Italien. En effet, depuis le 1er mars 2013 une taxe sur les acquisitions de titres italiens est applicable à certains ordres de bourse.

Le taux de la taxe est fixé, pour les opérations réalisées sur un marché organisé à :

• 0,12 % en 2013
• 0,10 % en 2014

Périmètre d’application

Sont concernées les acquisitions à titre onéreux de certains instruments financiers italiens dont la capitalisation boursière moyenne dépasse 500 millions d’Euros au titre du mois de novembre de l’année qui précède celle de l’imposition.

Certaines opérations sont néanmoins exonérées. C’est le cas, notamment :

- Des transactions en relation avec des produits et services classés « éthiques ou socialement responsable.

- Les émissions d’actions nouvelles y compris dans le cas de titres émis dans le cadre de conversions d’obligations convertibles

- Les opérations de cessions temporaires (financement du collatéral, prêt emprunts de titres, pensions (« repos »), opérations acheté-vendu)

- Les titres acquis dans le cadre d’une donation ou d’un héritage

- Les opérations intra-groupes

- Les opérations avec pour contreparties certaines instances européennes (Union européenne, institutions européennes, la banque centrale européenne…)

Base et modalités de calcul

Cette taxe s’applique sur des positions nettes acheteuses en fin de journée (c'est-à-dire la somme pour un même titre des quantités achetées moins la somme des quantités vendues, après prise en compte des opérations exonérées). Le nombre ainsi obtenu, qui correspond au nombre de titres dont la propriété est transférée pour le compte d'un donneur d'ordres, doit être multiplié par le cours moyen d'acquisition des titres au cours de la période journalière concernée (somme des prix d’acquisition divisée par le nombre de titres achetés). La base d'imposition du redevable est obtenue en additionnant les positions nettes acheteuses.

Exemple :

Opérations réalisées le même jour de bourse sur le titre « X »

Opérations à l’achat

100 titres « X » à 39 €

100 titres « X » à 41 €

Opération à la Vente

80 titres « X » à 43 €

L’imposition est calculée comme suit :

Somme à l’achat : 8.000€ (100 titres « X » * 39€ = 3.900 € + 100 titres « X » * 41 € = 4.100€)

Cours moyen à l’achat = 40 € (8.000 € / 200 titres « X »)

Position nette acheteuse = 120 (100 titres « X » à l’achat + 100 titres « X » à l’achat – 80 titres « X » à la vente)

Assiette de calcul : 4.800 € (120 titres « X » * 40 €)

Taxes sur la transaction financière = 5,76 € (4 800 € * 0,12 %)

Titres pouvant être souscrits dans un PEA

Le PEA peut accueillir toutes sortes de titres : 

• Actions et titres assimilés de sociétés dont le siège social est situé en France ou dans un État membre de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège et qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent,

• OPCVM (SICAV et FCP constitués de 75 % de titres éligibles au minimum),

• Trackers investis en actions, pour peu que ceux-ci soient émis par des entreprises (ou qu'ils contiennent des titres d'entreprises) françaises ou ayant leur siège dans Union européenne ainsi que la Norvège et l'Islande, et soumises à l'IS.

Bien qu'il se présente comme un compte titre classique, le PEA ne permet pas d'investir à découvert (via l'usage du Service de règlement différé) ou dans des options, MATIF, produits dérivés (warrants). De même, les titres bénéficiant déjà d'autres avantages fiscaux sont exclus du PEA (réduction d'impôt pour création d'entreprise, « stock-options », plan d'épargne-entreprise, investissement dans les Dom-Tom, Sofica, etc.). Ainsi que les titres dont la propriété est démembrée.

Depuis le 1^er janvier 2002 il est par contre possible d'investir (dans le cadre du PEA) sur des Fonds Commun de Placement (FCP) et Fonds Commun de Placement dans l'Innovation (FCPI).

Le titulaire du PEA ne peut pas non plus y loger des titres de sociétés dont il détient plus de 25% du capital.

Ce pourcentage est apprécié en tenant compte des titres détenus par le titulaire, son conjoint, leurs ascendants et descendants. Les participations indirectes, par société interposée, sont également comptabilisées. Ce pourcentage ne peut être dépassé pendant toute la durée du plan. Il ne doit pas non plus avoir été dépassé au cours des cinq années précédant son ouverture.
Si le dépassement est indépendant de la volonté du titulaire (mariage, succession, etc.), celui-ci dispose d'un délai de deux mois pour régulariser sa situation en transférant les titres sur un autre compte titres et en versant leur contre-valeur en espèces sur le PEA (versement non comptabilisé dans le plafond de 132 000 euros).

Depuis le 21 octobre 2011, il n’est plus possible de placer également dans un plan d’épargne en actions (PEA) des titres de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), telles que Gecina, Klepierre, Unibail ou Icade, ou de sociétés de placements à prépondérance immobilières à capital variable (Sppicav).

Les titres qui figuraient déjà dans un PEA avant cette date pourront y rester et continueront à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu des dividendes distribués et des plus-values.

Il est à noter que la fiscalité des dividendes distribués par ce type de sociétés est alourdie sur les comptes titres classiques : l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire (au taux de 21%) n’est plus possible à partir de 2013 et ils ne bénéficient plus de l’abattement de 40% avant leur imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu (art. 8 de la loi de finances pour 2012).