Le Crédit Bail Immobilier

A côté du très classique prêt immobilier, il existe des sources de financement pas ou peu connues des professionnels et des investisseurs. Le crédit bail immobilier est une solution qui peut être privilégiée dans certains cas.

Le crédit bail immobilier est un contrat de location assorti d'une promesse de vente, portant sur un bien immobilier à usage commercial ou professionnel, qui permet :

- de financer 100% d'une transaction immobilière, y compris les droits de mutation, honoraires de commercialisation, honoraires techniques (frais d'architecte, bureau de contrôle...), taxes (TVA...).
- de financer des biens existants (immeuble indépendant ou lots de copropriété) ou des biens à construire (acquisition en VEFA, ou acquisition d'un terrain et travaux de construction ou de transformation d'un bâtiment)
- de bénéficier d'un financement long qui est sécurisé pour la Banque ou l'organisme spécialisé
- et de faire bénéficier la société concernée d'avantages fiscaux (les remboursement passent en charges déductibles).

La banque, à travers la structure du crédit bailleur, a la propriété de l'immeuble qui constitue une garantie réelle importante en cas de défaillance de la société cliente (preneur).
Néanmoins, en cas de besoin des garanties personnelles peuvent être demandées.

Si Ie contrat est fait au profit d'une SCI il est généralement exigé un nantissement des parts avec interdiction de cession sans l'accord du crédit bailleur qui peut être accompagnée une cession Dailly non notifiée des loyers de sous-location.

Cette opération de financement met en présence :
- Un crédit bailleur (Banque ou organisme spécialisé) qui se rend propriétaire d'un bien immobilier ou de droits à construire;
- Un locataire ou crédit preneur qui désire, à terme, acquérir le bien.

Le contrat de crédit qui est un contrat notarié ou sous seing privé (si sa durée est inférieure à 12 ans[Il n'y a alors pas de droit d'enregistrement à supporter]), s'analyse ainsi :

Le crédit preneur :
- choisit l'immeuble,
- acquitte les loyers,
- supporte toutes les charges afférentes à l'immeuble.

Le crédit bailleur :
- se rend propriétaire de l'immeuble,
- promet de le céder à son locataire, au terme du contrat pour un prix fixé dès l'origine.

A I'expiration du contrat, Ie crédit preneur a le choix entre :
- Lever l'option d'achat et devenir propriétaire du bien, en payant le montant de la valeur résiduelle au terme du contrat (1 € dans le schéma standard).
- Ne pas lever l'option et :
soit, devenir locataire du crédit bailleur qui reste propriétaire de l'immeuble,
soit, quitter les locaux.

La durée d'un crédit bail immobilier est généralement comprise entre 10 et 15 ans.

Le crédit bail immobilier s'adresse :
- aux commerçants, aux industriels, aux associations, aux professions libérales, aux chefs d'entreprise désirant séparer biens immobiliers et actifs d'exploitation,
- à des investisseurs (particuliers ou institutionnels) souhaitant se constituer un patrimoine immobilier.