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Immobilier : comment valoriser son logement grâce au bien-être ?

Nous avons pu constater sur les deux dernières années que le marché de l'immobilier a été fortement chahuté. Bien que repartant actuellement à la hausse, certains analystes semblent pessimistes sur une reprise durable.
Dans ce contexte vendre rapidement un bien peut devenir problématique pour certains. Une seule solution pour vendre rapidement dans ce contexte : se démarquer des autres biens sur son secteur !
Certains diront "pourquoi vendre ?". Car placer le produit de la vente est lui aussi problématique dans cette période de turbulence des marchés...

Certains, semble-t-il, ont trouvé la réponse à ces deux objectifs tout en prenant du bon temps...

Yann Lecornec responsable du site www.home-wellness.fr, site spécialisé dans la vente de spas, hammams et saunas nous donne des informations et des conseils concernant ce phénomène.

Blog : En quoi le bien-être peut-il apporter une réponse aux personnes désirant vendre leur bien ?

Home-Wellness : L'offre de biens sur le marché de l'immobilier est importante. Le choix des acheteurs est guidé par le prix (qui est de plus en plus négocié) et par le "coup de coeur". Pour se démarquer d'autres biens semblables ou pour pouvoir justifier le prix, les vendeurs se doivent de proposer quelque chose d'exceptionnel.
A ce jour peu de biens sont équipés pour pratiquer le bien-être chez soi. Aussi, on peut considérer que le fait de découvrir ce type d'équipements lors d'une visite peut emporter le coup de coeur de l'acheteur.

Blog : N'est-ce pas exagérer de dire que les équipements de bien-être peuvent favoriser une vente ?

Home-Wellness : Le bien-être à domicile ou home wellness en anglais est une conception qui progresse au fur et à mesure des années. De plus en plus de particuliers cherchent à retrouver, chez eux, ce qu'ils ont dans des centres Spa ou dans l'hôtellerie de luxe. A l'heure où notre société va de plus en plus vite et où l'on demande de plus en plus de performances, les personnes cherchent à se revitaliser et se détendre sans sortir de chez elles.
Pour autant, le fait d'installer un spa, un hammam ou même un sauna fait peur à certains en raison des travaux qu'ils pensent devoir (à tort) être nécessaires pour les installer. Aussi, au-delà de la surprise de découvrir ces équipements dans un appartement ou une maison c'est la joie de se dire qu'il n'y aura rien à faire pour les installer...

De plus, pour deux biens identiques, l'acheteur optera pour celui qui lui apportera le plus de bien-être. On peut être tenté de penser que d'ici quelques années l'espace bien-être sera indispensable dans certaines catégories de biens à la vente, au même titre que la salle de bain l'est depuis les années 50.

Blog : Les travaux pour l'installation d'un spa ou d'un hammam voir d'un sauna ne sont-ils pas longs et importants ?

Home-Wellness : Non, beaucoup de nos clients sont surpris de constater que tout se fait très rapidement et simplement.
Il suffit pour un spa d'une dalle plane pour l'installer en extérieur (ou en intérieur) et d'un branchement électrique. A ce titre, nous proposons un kit SmartDeck qui peut être une alternative rentable à une terrasse en bois ou en ciment, et qui se pose comme un jeu de construction des plus simple.
Concernant les hammams, nous proposons à nos clients, soit des kits complets prêts à être installés, soit des cabines prêtes à être carrelées et équipées.

Enfin, concernant les saunas, je dirais qu'une simple prise suffit...

Blog : A quoi doit-on faire attention avant d'acheter un spa, un sauna ou un hammam ?

Home-Wellness : Il est très important de faire attention aux produits que l'on achète. En effet, le développement du bien-être a attiré des vendeurs "non professionnels" du secteur, qui placent malheureusement des produits de mauvaise qualité et pour lesquels il n'existe pas ou très peu de SAV...

Il convient de regarder en priorité si le produit a bien la norme CE et si votre revendeur est bien un spécialiste dans ce domaine. Un plombier ou un pisciniste sont des spécialistes de la plomberie et de la piscine, mais rarement des spécialistes du spa... Pour preuve, demandez-leur quels sont les effets musculaires du spa et de la production d'endorphine lors d'une séance de massage. Le spa est un vasodilatateur qui entraine une augmentation du rythme cardiaque il est entre autres bon pour les diabétiques de classe 2 cependant il important de consulter votre médecin si vous êtes atteint d'une pathologie spécifique.

Ensuite il convient de vérifier les consommations électriques des produits. Pour notre part, nous avons fait le choix de produits milieu et haut de gamme dont la consommation est réduite. Pour exemple, nos spas consomment en moyenne 0,17 €/jour d'électricité avec une température extérieure proche de zéro pour maintenir une eau à 36°. En comparaison, certains produits bas de gamme consomment jusqu'à 5€/jour pour le même résultat...

Autant dire qu'un spa peu onéreux à l'achat peut se révéler beaucoup plus cher au bout de quelques temps...

Toujours concernant les spas, choisissez de préférence un matériel qui vous assure un traitement de l'eau constant pour une meilleure hygiène. Nous sommes malheureusement confrontés à des appels de particuliers ou de professionnels qui nous contactent pour les aider à comprendre pourquoi leur eau est rapidement terne voir totalement impropre à l'utilisation du spa. Nous constatons à chaque fois que le matériel qu'ils utilisent dispose d'un ozonateur qui ne travaille que 10 minutes par jour... En comparaison les ozonateurs de nos spa fonctionnent en continu.
Enfin, ce n'est pas le nombre de buses qui fait qu'un spa est meilleur qu'un autre, mais le type de massage qu'elles peuvent procurer ainsi que la variation des jets que vous pouvez contrôler.

Blog : Les investissements réalisés dans cet espace bien-être ne se dévaluent ils pas très vite ?

Home-Wellness : C'est là que le choix des matériels installés prend toute sa dimension. Investir dans un spa à 3.000 € revient à se dire qu'il sera sûrement hors d'usage d'ici 3 à 4 ans, et parfois moins. Par contre, faire le choix d'un spa de haute qualité vous permet de faire un investissement pour du long terme. D'autre part, il n'est peut être pas utile de vouloir se créer un espace bien-être directement avec le spa , le hammam, le sauna et le matériel de fitness. Mieux vaut dans ce cas acquérir les éléments au fur et à mesure et choisir dans la mesure du possible la meilleure qualité.

Pour reprendre le sujet de votre blog, ce serait comme faire un investissement progressif et diversifié. C'est le choix qu'ont fait certains de nos clients qui ont préféré investir dans leur logement pour en augmenter sa valeur plutôt que d'investir sur des produits financiers.

Blog : Créer un espace bien-être uniquement pour vendre un bien est-il viable ?

Home-Wellness : Nous considérons qu'un espace bien-être est avant tout un espace de détente pour celui qui le fait installer. Certes un espace bien-être fera prendre de la valeur à une maison où un appartement. Mais c'est avant tout un endroit où toute la famille peut se détendre et se retrouver. Ce peut être aussi un endroit que l'on peut partager avec des amis. C'est en vivant des instants formidables dans cet endroit que vous pourrez en parler le mieux et susciter l'intérêt d'éventuels acquéreurs par la suite... Mais reste à savoir si vous voudrez encore vendre une fois que vous y aurez vous-même goûté...

ISF : Les exonérations liées aux biens professionnels

Certains biens professionnels peuvent bénéficier d'une exonération d'ISF. On peut répartir ce type de biens en trois catégories : les biens liés à une activité exercée à titre individuel, les biens liés à une activité exercée sous forme de société, et enfin ceux détenus dans le cadre du régime de loueur en meublé professionnel.

Dans le cadre d'une activité exercée à titre individuel, sont exonérés les biens nécessaires à l'exercice à titre principal d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les biens utilisés ne sont exonérés que si l'activité correspond à l'exercice d'une véritable profession.

Sont exclues les activités consistant à gérer son propre patrimoine mobilier et immobilier, et certaines activités civiles.

L'exonération des biens professionnels est applicable que l'activité soit exercée à titre individuel ou sous forme de société.

Pour les possésseurs d'entreprises, il existe des conditions à remplir pour que les titres de leurs sociétés puissent bénéficier de cette exonération.

Ainsi, pour les sociétés de personnes, les parts constituent des biens professionnels quelque soit le pourcentage détenu si le détenteur exerce son activité à titre principal et de manière effective.

En revanche, pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés :

- le détenteur des titres doit exercer des fonctions de direction dans la société

- les fonctions doivent être limitativement énumérées

- les fonctions doivent être exercées à titre principal

- la rémunération doit être normale compte tenu des fonctions et doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du détenteur (salaire, BNC, BIC)

- un seuil minimal de détention est exigé des associés dirigeants de SA, SAS et des gérants de SARL (25% du capital social).

Exception : le seuil de détention n'est pas exigé si les parts ou actions représentent pour son détenteur plus de 50% de la valeur de son patrimoine taxable, y compris la valeur des parts ou actions.

Exemple :

Monsieur Dupont est PDG de la SA MABOITE. Il y exerce ses fonctions à titre principal et sa rémunération est conforme à la pratique dans le secteur.Son patrimoine se décompose comme suit :

Actions de la SA MABOITE (détention à hauteur de 18%) : 2.000.000 €

Immobilier : 375.000 €

Liquidités : 30.000 €

Contrat d'assurance vie : 15.000 €

Compte titres : 30.000 €

Dettes (emprunt immobilier) : 100.000 €

Valeur brute du patrimoine total : 2.350.000 €

Conclusion : dans cette situation, les actions de la S.A représentent plus de 50% du patrimoine total. Ces dernières ne seront donc pas soumises à l'ISF, car elles sont considérées comme des biens professionnels exonérés

Dans le cadre du régime du loueur en meublé professionnel, l'exonération d'ISF des biens affectés à l'activité (en location directe ou indirecte) est limitée aux contribuables qui remplissent simultanément les trois conditions suivantes :

- être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

- percevoir plus de 23.000 € de recettes annuelles de son activité

- tirer de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (ce qui exclut notamment les revenus fonciers, les revenus mobiliers et les revenus taxables à un taux proportionnel).

Monaco : poursuite des accords bilatéraux signés avec les pays de l'OCDE

Monaco s’apprête à signer sept nouveaux contrats bilatéraux visant à favoriser les échanges d’informations en matière de coopération fiscale avec les pays nordiques dont la Suède, la Norvège, la Finlande, le Danemark, l’Islande, les îles Féroé et le Groenland ; ce qui porte à 23, le nombre des accords signés à ce jour, dont 12 avec des pays de l’OCDE.

Pour autant, une évaluation sur la transparence et l’échange d’informations diligentée par le forum mondial de l’OCDE est en cours à Monaco. Un projet de rapport a été envoyé aux autorités monégasques pour commentaires avant sa publication, fin août 2010.

L’absence d’accord avec l’Italie et l’Angleterre, dont les ressortissants sont très présents dans la Principauté fait partie des points litigieux.

Autre problématique : l’application des accords déjà signés. En effet, aucune requête n’aurait été adressée à ce jour à l’administration fiscale monégasque, notamment en ce qui concerne les quelques accords déjà entrés en vigueur dont celui avec l’Autriche, les Etats-Unis ou encore le Luxembourg et Saint-Marin ; quant aux modalités à suivre pour les échanges d’information, elles varient d’un accord à l’autre. Toutefois, dans tous les cas, il doit s’agir de demandes ciblées, précisant l’identité de la personne, la période concernée ainsi que les démarches déjà effectuées en droit interne, Monaco se réservant le droit d’appréciation.

Résultat de notre sondage : Quelle est votre Banque ?

Notre premier sondage qui avait pour thème : "Quelle est votre Banque ?" vient de se terminer.

Nous remercions biensûr chaleureusement tous les participants.

Ce sondage aura mis en évidence un point important : il ressort que vous êtes nombreux à être multi-bancarisés.

Résultats :

44 % des participants ont un compte à la Caisse d'Epargne,

33 % un compte à la Société Générale,

11 % un compte à BNP Paribas,

0 % un compte au Crédit Agricole,

33 % un compte au LCL,

11 % un compte au CIC,

22 % un compte au Crédit Mutuel,

11 % un compte à HSBC,

44 % un compte dans le Groupe des Banques Populaires,

0 % un compte à la Banque Postale,

11 % un compte dans une autre banque non référencée.

Ce résultat nous a amené à nous demander pourquoi vous aviez choisi d'avoir plusieurs banques pour gérer vos actifs financiers. Est-ce un choix stratégique de diversification de vos actifs, ou bien parce que vous ne trouviez pas tout ce que vous souhaitiez dans votre première banque ?

Aussi lançons nous dès aujourd'hui un nouveau sondage : "Votre banque répond-t-elle à vos attentes ?"

Nous nous retrouverons dans 3 mois pour les résultats. D'ici là bon vote, et profitez-en pour demander à vos amis de venir donner leur avis...

A très bientôt

ISF : Les biens totalement exonéré

Il existe des biens qui n'entre pas dans l'assiette de calcul de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune. Pour certains cette exonération est totale.

L'ensemble des biens ne devant pas être déclarés à l'ISF sont :

- Les placements financiers des non-résidents.

- Les rentes, pensions et retraites professionnelles, à savoir :

• Les pensions et retraites versées après la cessation d'une activité professionnelle sauf pour la fraction non consommée au 1er janvier 2010.
• Les rentes viagères versées à titre de prestations compensatoires.
• La valeur de capitalisation des rentes constituées dans le cadre professionnel ou d'un Plan d'Epargne Retraite Populaire (PERP) moyennant le versement de primes régulièrement échelonnées dans leur montant et leur périodicité pendant une durée d'au moins quinze ans et dont l'entrée en jouissance intervient au plus tôt à compter de la liquidation de la pension du redevable ou à l'âge de soixante ans.

Remarque : la condition de durée n'est pas exigée pour les Plans d'Epargne Retraite Populaire (PERP), les Plan d'Epargne Retraite Collectif (PERCO) et les Plans d'Epargne Retraite d'Entreprise (PERE) souscrits jusqu'au 31/12/2010 lorsque le souscripteur y adhère moins de quinze ans avant l'âge donnant droit à une retraite à taux plein.

- Les sommes ou rentes allouées en réparation de dommages corporels liées à un accident ou à une maladie (l'exonération est étendue à la valeur de capitalisation des rentes ou indemnités perçues par la victime avant son décès, transmises par succession à son conjoint survivant).

En revanche, doivent être comprises dans l'assiette de l'ISF, les sommes versées à un tiers, en exécution d'un contrat d'assurance de personnes en cas de décès ou de maladie de l'assuré, compte tenu de leur caractère forfaitaire (les sommes sont déterminées indépendamment du préjudice subi).

- Les droits de la propriété littéraire et artistique pour son auteur uniquement;

- Les droits de propriété industrielle pour l'inventeur uniquement.

- Les objets d'antiquité, d'art et de collection, dont :

• Tapis et tapisseries tissés à la main
• Tableaux, peintures et dessins faits entièrement à la main et signés par l'artiste
• Gravures, estampes, lithographies originales
• Objets d'antiquité ayant plus de cent ans d'âge
• Objets de moins de cent ans d'âge présentant un réel intérêt artistique ou culturel et valorisés comme tels sur le marché de l'art (mobilier Art nouveau ou Art déco par exemple)
• Objets de collection (zoologiques, botaniques, historiques, archéologiques...)
• La fraction de la valeur nette des parts de Sociétés Civiles constituées entre personnes parentes et propriétaires de monuments historiques, représentatives des objets d'art et de collection ci-dessus répertoriés (sous réserve du respect des conditions requises et notamment d'avoir conclu avec les ministres chargé de la culture et des finances la convention à durée indéterminée prévue au 1er alinéa de l'article 795 du code Général des Impôts)

- Les souscription au capital d'une PME :

Les titres reçus en contrepartie de la souscription (en numéraire ou en nature ) au capital d'une PME implantée dans un état membre de l'Union Européenne ou, depuis le 20 juin 2007, en Islande ou en Norvège, sont totalement exonérés d'ISF, sous réserve du respect des conditions requises. Ces souscriptions peuvent être effectuées au capital initial ou à l'occasion d'augmentations de capital ultérieures.

Les PME éligibles sont des PME exerçant exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole répondant à la définition communautaire des PME.

L'exonération est également étendue aux souscriptions réalisées par l'intermédiaire d'une holding depuis le 20 juin 2007 sous certaines conditions. L'exonération porte alors sur la valeur des titres de la société holding dans la limite de la participation dans des sociétés éligibles. Les souscriptions doivent être réalisées exclusivement en numéraire dans ce dernier cas.

- Les souscriptions de parts de fonds d'investissement de proximité (FIP), FCPI et FCPR :

Les contribuables qui souscrivent, à compter du 20 juin 2007, des parts de FIP, FCPI ou FCPR sont exonérés d'ISF à la condition que la valeur des parts du fonds soit constituée au moins à concurrence de 20% en ce qui concerne le FIP et 40% pour les FCPI et FCPR, de titres reçus en contrepartie de souscriptions au capital de certaines PME. L'exonération est limitée à la quote-part de la valeur des parts du fonds représentative des souscriptions effectuées dans le capital des PME éligibles. En outre, la souscription de parts de ces produits bénéficie, sous certaines conditions, d'une réduction d'ISF.

ISF : Les biens exonérés

Il existe des des biens qui peuvent être plus ou moins exonérés d'ISF.

On peut regrouper en 3 groupes ce type de biens :

- Les biens totalement exonérés d'ISF,

- Les biens partiellement exonérés d'ISF,

- Les biens professionnels exonérés d'ISF.

Il est aussi intéressant de s'intéresser aux conditions d'exonération d'ISF des parts et titres de sociétés.